［摘要］高层建筑物业设备管理总是在物业建成之后介入的状况，已经不适应物业设备管理发展的需要。本文根据多年的实践，列举些事例、介绍早期介入的内容与效能，提出了高层建筑物业设备管理需早期介入的必要与作用。
［关键词］高层建筑、物业设备管理、前期管理、早期介入。
随着我国社会经济的发展，高层建筑遍地兴建，大量的内含门类齐全设备系统的高层建筑，在投入使用后，出于对其使用管理上需求，需要一个专门的行业来承接建设阶段所形成的成果。在这种历史背景下，成规模的物业管理企业出现了，物业设备管理作为其中一个重要的分支也应运而生。从总体上看，高层建筑物业设备管理的早期介入一直是困扰当前物业设备管理的一个薄弱环节。现代高层建筑，设计复杂，技术含量高，安装施工难度大。为了对一座现代高层建筑的物业设备实施有效的管理，保证物业设备正常使用和功能的发挥，需要物业设备管理的早期介入。
一、从项目设计开始提前介入
高层建筑开发商应邀请物业管理企业派出专业技术人员，从项目设计开始早期介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业设备实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
因为物业的设计人员不是专业的物业设备管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业设备管理中可能出现的问题考虑得那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业设备管理正常运行的角度考虑问题，造成高层建筑建成后物业设备管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
由于设计阶段与高层建筑的建成存在较长间隔，高层建筑设备设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业设备管理作为物业设备设施的管理维护者，对高层建筑可能出现的的问题比较清楚了解，因而其早期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使高层建筑设备设施功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效地避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业设备管理带来不便和麻烦。
二、积极参与工程监理工作
从物业设备管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。
由于物业管理企业在物业设备管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业设备的安装建设过程中参与监理，可以加强物业设备安装调试的质量管理。
在设备安装施工这个关键时期，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业、设备安装达到优良至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理企业选派相应的专业技术管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装与调试、用材性能一清二楚，提前熟悉高层建筑中各种设备的操作和线路的来龙去脉。这样，有利于高层建筑的工程质量，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意、物业设备管理顺利双赢效果打下了基础。
现实中，很多物业质量不如人意，今天报洗手间渗漏或天面楼板渗漏，明天报空调保温层滴漏冷凝水，后天…，严重影响了业主、用户的生活质量、办公环境质量，造成大量的投诉，有些工程质量问题一时解决不了，往往迁怒于物业管理企业，有些拒缴物业管理费，使物业管理企业成了“替罪羊”。基于长期性考虑的高层建筑物业设备管理确实需要早期介入后，在一定程度上却很好地解决了这个问题。
三、提前熟悉所安装的设备设施
高层建筑物业设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和实践经验两个有机的组成部分。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，高层建筑对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。物业设备是高层建筑赖于正常营运的重要支撑点。为使高层建筑建成后能确保正常营运，做好物业设备管理是关键工作，而物业设备管理中早期介入是首要的工作。
经早期介入，物业设备管理人员可提前熟悉所安装的设备设施、经调试的性能与基本技术参数，并做好财务预算，确保高层建筑在建成后一开始投入使用就能为业主、用户提供良好的物业管理服务。
在接管验收阶段，有物业管理企业提前介入后，发展商可以得到物业管理企业的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理企业可以根据物业设备管理的技术规范要求，对接管的物业各种设备从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视存在的问题并要求承建单位限期解决。
由于早期介入物业开发，物业管理企业对该高层建筑的整体情况相当熟悉，这对物业设备的管理、养护、维修，带来了许多便利：
1、方便了物业设备管理中维修保养计划的安排；
2、方便了物业设备管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；
3、能够或比较容易保证维修质量；
4、设立可行性的高层建筑物业设备管理方案，并建立起物业设备管理体制。
四、提前做好高层建筑设备管理的基础资料工作
一座现代高层建筑，其除建筑主体结构外，还集成了多种现代先进技术且不同专业的设备，这些设备的基础资料管理工作是做好该高层建筑设备管理工作的根本依据。基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。
1、做好设备的原始档案：
（1）基本技术参数和设备价格；
（2）质量合格证书；
（3）使用安装说明书；
（4）验收资料；
（5）安装调试及验收记录；
（6）出厂、安装、使用的日期。
2、设备卡片及设备台账：
(1)设备卡片将高层建筑设备按系统、场所编号。
(2)一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、型号规格、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
(3)按编号将设备卡片汇集，进行统一登记，形成一本物业管理企业的设备台账，从而反映高层建筑全部设备的基本情况，给物业设备管理工作提供方便。
五、提前做好高层建筑物业设备管理的财务预算制定工作
必需注意到，高层建筑物业设备的投入（高层高档写字楼建筑）是总投入的1/4—1/3，这是一笔绝对值很大的资产，同时还应该注意到，高层建筑内的设备系统的合理寿命不可能要求与建筑物同步。建筑物投入使用若干年后，机械磨损、材料的腐蚀使用的不当、早期及后期保养的缺失都会导致系统内某一部分设备失效，严重的会给高层建筑本身或物业使用人带来重大的经济损失。然而，业主十分在意成本的核算、投资的回报，这也是物业管理企业必须认真考虑的重要问题，而财务预算就是其中的一项重要工作。
通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确地进行财务预算分析，如高层建筑中央空调用电量的概算，根据某大厦的统计，其用电量是占整座高层建筑用电量的60%左右。有了预算分析就能较好地控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。
此外，早期介入有利于人才培训。人才是各行各业管理水平、技术水平和企业生存发展的重要保证。物业设备管理也是一样。那些高层建筑投入使用时才进入的物业设备管理队伍，往往是仓促上阵，难免在初期的设备管理中导致很多不应有的失误，也给业主、用户留下了不好的印象。
高层建筑物业设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。同时还要培训和造就一批企业员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂得设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识。而物业设备管理的早期介入可以提前造成一批这样高素质的管理人才和技术骨干，在高层建筑交付使用时及时提供了相应的优质服务。
结论
实践证明：1、让物业设备管理单位早期介入高层建筑开发建设，尤其是提前参与设备建设项目管理，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利地维护保养等方面，有无可替代的重要作用。
2、但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对高层建筑物业管理的认识重视不够，致使物业设备管理行为滞后，造成物业建成后的长期设备管理服务工作中，出现诸多问题。
3、要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，高层建筑建设相比物业设备管理之下只是短期行为，而物业设备管理则是长期的过程。
4、做好高层建筑物业设备管理工作，对于提高高层建筑的质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业设备管理早期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业设备管理的早期介入纳入法规，那其意义将是及其重大深远的。
5、在高层建筑物业设备管理中，如何保证安全生产、消除环境污染、解决节能措施、有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代物业设备管理的重要课题。
参考文献:
1、《中国物业管理》；
2、《面向21世纪中国物业管理研讨会论文集》；
3、《物业设备设施维护与管理》；
4、《物业管理专业系列教材——物业设备管理》。
